Caixa de gordura em condomínio: de quem é a responsabilidade?

Num prédio com uma caixa de gordura no pátio, o problema costuma chegar pelo nariz: cheiro a ranço no rés-do-chão, um ralo que começa a devolver água e o administrador a pedir orçamento para desentupir o esgoto do prédio. Resolver é a parte fácil. A parte que divide a assembleia vem depois: quem paga — todos os condóminos, a fração cuja cozinha lá descarrega, ou o restaurante do rés-do-chão?

A resposta depende de duas perguntas: a quem serve a caixa e porque entupiu. Para a primeira, o Código Civil tem regras claras — e o sítio onde a caixa fica conta menos do que parece. A segunda é uma questão de prova.

Se o que procura é o lado técnico — como a caixa funciona, porque acumula e como se mantém —, está tudo no guia sobre a caixa de gordura entupida. Aqui tratamos só da conta. E fica o aviso: as regras que se seguem são as gerais — o título constitutivo pode dispor de outra forma, e o regulamento pode fixar critérios próprios para os serviços de interesse comum —, e, num litígio, vale a pena consultar um advogado.

1. A quem serve a caixa: é isso que decide, não o sítio onde está

Uma caixa de gordura ligada só a uma fração — debaixo do lava-loiça de um apartamento, na cozinha de uma loja — é equipamento dessa fração. A limpeza e a reparação cabem ao respetivo proprietário, como qualquer outra canalização privativa.

Uma caixa que recebe as águas de outras frações é outra conversa. Faz parte das instalações gerais do prédio, que o artigo 1421.º, n.º 1, alínea d), do Código Civil declara comuns: a lei fala de instalações gerais de água, eletricidade, gás «e semelhantes», e os tribunais já trataram como parte comum o coletor geral de esgotos de um prédio. É assim mesmo que a caixa fique dentro de uma loja, como acontece em alguns prédios antigos. Ser parte comum, porém, não quer dizer que paguem todos — isso depende de quantas frações ela serve, como se vê a seguir.

Há um caso que baralha muita gente: a caixa fica num pátio de uso exclusivo de uma fração, como o logradouro do rés-do-chão. O título constitutivo pode dar a um condómino o uso exclusivo de uma zona comum (artigo 1421.º, n.º 3), mas isso não transforma a caixa em propriedade dele: se recebe também as águas de todas as outras frações, é uma instalação geral do prédio, sempre comum, e a despesa reparte-se pela permilagem (artigo 1424.º, n.º 1), a não ser que fique provado que foi ele a causar o entupimento.

Como confirmar: o título constitutivo da propriedade horizontal diz o que é comum e o que tem uso exclusivo; o regulamento do condomínio pode acrescentar regras; e as plantas do projeto de drenagem, quando existem, mostram que canalizações chegam à caixa. Se ninguém souber ao certo, uma inspeção por vídeo às tubagens mostra que ramais lá desaguam — e é essa resposta que decide tudo o resto.

2. Quem paga: a permilagem e a exceção de quem a usa

Situação	Quem paga, em regra	Onde está a regra
Caixa que recebe as águas de todas as frações, esteja onde estiver	Todos os condóminos, na proporção do valor das frações	Código Civil, art. 1421.º, n.º 1, d), e art. 1424.º, n.º 1
Caixa comum que só serve uma ou algumas frações	As frações que dela se servem (perante o condomínio, os respetivos proprietários)	art. 1424.º, n.º 3
Caixa dentro de uma fração e só ao serviço dela	O proprietário dessa fração	Não é parte comum
Entupimento causado com culpa de alguém identificado	O custo pode ser exigido a quem o causou, se a culpa ficar provada	arts. 483.º e 487.º

A regra de base está no n.º 1 do artigo 1424.º: salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações — a permilagem que consta do título constitutivo. A limpeza e o desentupimento de uma caixa ao serviço de todo o prédio entram aqui.

A exceção está no n.º 3: as despesas das partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. Se a caixa, apesar de estar no pátio, só recebe a cozinha de uma loja ou de um restaurante, é essa fração que paga. E vale o mesmo quando serve só algumas: uma caixa que recebe apenas as cozinhas das duas lojas do rés-do-chão paga-se por essas duas, e não por todos.

Há ainda uma porta aberta para os serviços regulares. O n.º 2 do mesmo artigo permite que as despesas com serviços de interesse comum sejam repartidas em partes iguais ou em proporção da fruição, se o regulamento do condomínio o previr — aprovado sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor do prédio, e com os critérios devidamente especificados e justificados. É com uma regra deste tipo que alguns prédios enquadram, por exemplo, um contrato de limpeza periódica; um desentupimento pontual é uma despesa de conservação e segue o n.º 1 ou, se a caixa só servir algumas frações, o n.º 3.

O restaurante do rés-do-chão

É o caso que mais discussões gera, e a resposta depende da canalização, não da impressão que se tem.

• Se a caixa só recebe a cozinha do restaurante, aplica-se o n.º 3: a despesa é da fração que a usa (perante o condomínio, do respetivo proprietário).
• Se recebe o restaurante e as cozinhas de todos os apartamentos, é uma instalação geral ao serviço de todos, e a regra é a permilagem — mesmo que, na prática, a gordura venha quase toda da cozinha profissional. Repartir de outra forma exige base no título constitutivo ou, para serviços regulares como uma limpeza periódica, uma regra do regulamento aprovada nos termos do n.º 2 do artigo 1424.º.
• Se o restaurante tem o seu próprio separador de gorduras antes de ligar à rede do prédio, esse separador é equipamento da fração. Quando a caixa comum começa a encher de gordura depressa de mais, é razoável o condomínio pedir-lhe comprovativos de que o mantém limpo.

E se a fração estiver arrendada? Pelas despesas normais das partes comuns responde, perante o condomínio, o proprietário (artigo 1424.º, n.º 1). Mas, se ficar provado que foi o inquilino — por exemplo, quem explora o restaurante — a provocar o entupimento por culpa sua, o custo pode ser-lhe exigido a ele (artigo 483.º). O que senhorio e inquilino combinaram entre si resolve-se no contrato de arrendamento, fora da assembleia.

3. Porque entupiu: acumulação normal ou alguém a entupiu?

A permilagem responde a quem paga a manutenção normal. Mas há casos em que o entupimento tem um responsável concreto: uma cozinha que despeja óleo pelo ralo, uma obra que mandou entulho para a canalização, uma fração comercial que ligou à caixa comum sem separador próprio.

Nesses casos entra a regra geral da responsabilidade civil: quem, com dolo ou mera culpa, viola ilicitamente o direito de outrem fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos (artigo 483.º do Código Civil). O condomínio pode exigir a quem provocou o entupimento o custo da intervenção nas partes comuns, e cada condómino lesado os estragos na sua fração — desde que se prove a culpa, e essa prova cabe a quem reclama (artigo 487.º).

E a prova é o ponto fraco destas discussões. O que ajuda:

• O registo do que foi retirado. Gordura acumulada ao longo de anos é uma coisa; óleo recente em quantidade, toalhitas ou entulho de obra são outra.
• Uma inspeção por vídeo dos ramais. Mostra de que canalização vem a obstrução e se há um ramal a trazer muito mais gordura do que os outros.
• As datas. Se a caixa foi limpa há pouco tempo e voltou a encher de repente, a acumulação normal deixa de ser a explicação mais provável.

Por isso, quando chamar alguém para desobstruir a caixa e o esgoto do prédio, peça que fique registado o que foi encontrado. É esse registo que dá ao administrador base para decidir se a despesa segue a regra normal ou tem um responsável.

Quem trata do assunto — e quando

A limpeza e o desentupimento de uma caixa comum não são decisão de um condómino isolado. Cabe ao administrador regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum, e intervir nas situações de urgência que o exijam, convocando de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez (artigo 1436.º, n.º 1, alíneas h) e r)).

Se o administrador faltar ou estiver impedido e a situação não puder esperar — esgoto a transbordar no rés-do-chão, por exemplo —, qualquer condómino pode avançar com as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns (artigo 1427.º). A lei define-as como as necessárias para eliminar, num curto prazo, problemas que possam causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou pôr pessoas em risco. Um refluxo de esgoto para dentro de uma fração cabe, em regra, nessa definição; uma limpeza de rotina não cabe.

E os estragos do refluxo?

Quando a caixa entope e o esgoto volta para dentro de uma fração, há duas contas diferentes. A do desentupimento segue as regras acima. A dos estragos — pavimento, móveis, paredes — é muitas vezes assunto de seguro, e aqui a lógica é a mesma que explicámos para as infiltrações em condomínio: a apólice que responde depende de onde nasceu o problema.

Há, no entanto, um ponto a ter presente: muitas apólices excluem os danos que resultem de falta de manutenção, e uma caixa que nunca foi limpa arrisca-se a cair nessa exclusão. Leia as condições antes de contar com elas.

Como evitar que a conta vire guerra

A maior parte destas discussões nasce de não haver nada escrito antes do problema. Três medidas resolvem quase tudo:

1. Saber a quem serve a caixa. Deixar em ata que frações descarregam na caixa comum, e se alguma tem separador próprio. É a informação que decide a regra de pagamento, e é muito mais barato apurá-la com calma do que com o esgoto a subir.
2. Pôr a limpeza no orçamento anual. Uma limpeza prevista no orçamento do condomínio não se discute a cada vez; um desentupimento de urgência discute-se sempre.
3. Comunicar por escrito o que não pode ir para a caixa, sobretudo às frações com cozinhas profissionais. Não resolve a questão da prova, mas deixa claro que o aviso foi dado.

O que levar desta leitura

Uma caixa que serve uma ou só algumas frações paga-a quem dela se serve, esteja onde estiver; uma caixa ao serviço de todas é parte comum e paga-se pela permilagem, mesmo que fique dentro de uma loja; e o custo de um entupimento cuja culpa fique provada pode ser exigido a quem o causou.

Quando o problema já está em cima da mesa, a SOS Multiassistência faz o desentupimento de esgotos e a limpeza das caixas do prédio e, quando faz sentido, deixa registo do que encontrou para a assembleia.